Vendre un bien immobilier : quelles obligations légales pour les propriétaires ?
Fournir les diagnostics immobiliers obligatoires
L’une des principales obligations du vendeur consiste à fournir un dossier de diagnostics techniques (DDT). Ce dossier regroupe plusieurs expertises réalisées par des professionnels certifiés. Les diagnostics exigés, varient selon la nature du bien (maison ou appartement), sa localisation et sa date de construction, mais incluent généralement :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’audit énergétique (pour les biens dont la classe de performance énergétique est notée de Dà G)
- Le constat de risque d’exposition au plomb (pour les biens construits avant 1949)
- L’état d’amiante (pour les biens construits avant 1997)
- Le diagnostic termites (dans les zones à risque)
- L’état des risques et pollutions (ERP)
- Le diagnostic électricité et gaz (si les installations datent de plus de 15 ans) ou le consuel électricité et gaz (pour les installations de moins de 15 ans)
- Le mesurage loi Carrez (pour les lots de copropriété)
Ces documents doivent être annexés au compromis de vente et, pour certains, au moment de la mise en vente (comme le DPE). Il est préférable tout de même d’avoir tout ces documents dès le début de la commercialisation pour éviter les oublis.
Informer l’acheteur sur le bien
Le vendeur a une obligation d’information et de transparence. Il doit fournir à l’acheteur tous les éléments en sa possession qui pourraient influencer sa décision d’achat, notamment :
- L’existence de servitudes (de passage, d’utilité publique, etc.)
- Des litiges en cours, par exemple un contentieux avec des voisins
- Des travaux effectués ou à prévoir
- L’historique du bien s’il a subi des sinistres (inondation, incendie, etc.)
Dans le cadre d’une vente en copropriété, le propriétaire doit également fournir les documents relatifs à la gestion de l’immeuble : règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, montant des charges, carnet d’entretien, etc. Tout comme le DPE, le montant des charges doit être visible dès la mise en vente du bien.
Garantir l’absence de vices cachés
Le vendeur est tenu de garantir l’acheteur contre les vices cachés, c’est-à-dire les défauts graves qui rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, et qui n’étaient pas visibles au moment de la vente. Si un vice est découvert après la signature, l’acheteur peut demander une annulation de la vente ou une réduction du prix, à condition de prouver que le problème existait avant la vente et qu’il n’en avait pas connaissance.
Même si la vente se fait "en l’état", cette garantie légale s’applique toujours, sauf si le vendeur est un particulier et que l’acheteur accepte expressément d’en être privé (ce qui ne s’applique pas aux vendeurs professionnels).
Respecter le formalisme de la vente
La vente d’un bien immobilier doit obligatoirement se faire par acte authentique, signé chez un notaire. Avant cela, un compromis ou une promesse de vente peut être signé entre les parties. Ce document engage le vendeur à vendre le bien selon les conditions convenues.
Le notaire s’assurera du respect de toutes les obligations légales, vérifiera l’identité du propriétaire, l’origine de propriété, l’absence d’hypothèques ou de servitudes non déclarées, et procédera à la rédaction de l’acte de vente.
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